01 de novembro de 2026
Se você aluga um apartamento — como inquilino ou como proprietário — a dúvida é quase sempre a mesma: quem paga o condomínio? A resposta curta é esta: o inquilino paga as despesas ordinárias e o proprietário paga as despesas extraordinárias. Ou seja, quem mora custeia o funcionamento do prédio no dia a dia; quem é dono custeia aquilo que valoriza ou recupera o patrimônio.
Na prática, porém, o boleto do condomínio costuma vir com tudo misturado: salário de funcionário, fundo de reserva, cota extra de obra, rateio de pintura de fachada. É aí que surgem as cobranças indevidas. Neste guia você vai entender exatamente o que a Lei do Inquilinato determina, como classificar cada item do boleto e o que fazer quando a conta chega errada.
A base legal é a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), principalmente nos artigos 22, 23 e 25:
A lógica por trás da divisão é patrimonial. O inquilino usa o elevador, a portaria, a iluminação do hall e os serviços de limpeza — então paga por esse uso. O proprietário é dono de uma fração do edifício que se valoriza (ou se deteriora) com o tempo — então paga pela estrutura, pelas obras de melhoria e pela constituição de reservas financeiras do condomínio.
Um ponto essencial: o contrato não pode inverter essa lógica em prejuízo do inquilino. Cláusula que obriga o locatário a pagar obra estrutural ou fundo de reserva na constituição é considerada nula, por contrariar norma de ordem pública da Lei do Inquilinato. Assinar o contrato não valida a cobrança.
O art. 23, §1º, da Lei do Inquilinato define despesas ordinárias como aquelas necessárias à administração do condomínio. São elas:
Em um prédio residencial de médio porte, a folha de pagamento costuma representar a maior fatia da taxa — tipicamente algo em torno de 50% a 70% do valor total, dependendo de o condomínio ter portaria 24 horas ou portaria remota. Esses percentuais são aproximações comuns de mercado, não números oficiais, mas ajudam a entender por que a maior parte do boleto normalmente é mesmo do inquilino.
Exemplo ilustrativo: um boleto de R$ 850 que traz R$ 520 de folha e encargos, R$ 140 de água e luz das áreas comuns, R$ 90 de manutenção de elevador, R$ 60 de taxa de administração e R$ 40 de reposição do fundo de reserva usado para pagar o décimo terceiro dos funcionários é, do começo ao fim, uma despesa ordinária — tudo cabe ao inquilino.
O parágrafo único do art. 22 lista as despesas que não podem ser repassadas ao locatário:
Repare no padrão: tudo o que cria, substitui integralmente ou recupera a estrutura é do dono. Tudo o que mantém funcionando é do inquilino.
Fundo de reserva. A criação do fundo é do proprietário. Mas se o condomínio usar o fundo para pagar a folha de dezembro e depois repuser o valor no boleto seguinte, essa reposição é ordinária — paga o inquilino. Na dúvida, peça à administradora a descrição da movimentação do fundo.
Elevador. A manutenção mensal, o contrato com a empresa conservadora e a troca de peças de desgaste são ordinárias. A modernização completa ou a substituição do equipamento é obra extraordinária, do proprietário.
Pintura. Pintar o hall, os corredores e a garagem é conservação de área comum: inquilino. Pintar a fachada externa do prédio: proprietário.
Segurança. Instalar um sistema de câmeras novo ou trocar o portão por um modelo automatizado é investimento — proprietário. Consertar a câmera queimada ou o motor do portão existente é manutenção — inquilino.
Multas do regimento interno. Paga quem deu causa. Se a multa foi aplicada por barulho ou uso indevido de área comum durante a locação, é do inquilino. Se decorre de irregularidade na unidade (obra sem autorização feita pelo dono, por exemplo), é do proprietário.
Cotas extras e chamadas de capital. O nome no boleto não decide nada. O que decide é a finalidade do gasto, que aparece na ata da assembleia. Cota extra para cobrir déficit de caixa de despesas correntes é ordinária; cota extra para reformar a fachada ou trocar a tubulação é extraordinária.
IPTU e taxa de lixo. Pela lei (art. 22, VIII), são do proprietário — mas a própria lei permite que sejam transferidos ao inquilino por cláusula contratual expressa. Essa transferência é prática de mercado consolidada no Brasil: a maioria dos contratos residenciais já prevê o IPTU por conta do locatário. Sem cláusula escrita, a cobrança não é válida.
Seguro contra incêndio. Também é legalmente do proprietário, e igualmente pode ser transferido por contrato. Em imóveis administrados por imobiliárias, costuma ser cobrado junto com o boleto mensal, com prêmios anuais que, para um apartamento padrão, costumam ficar na faixa de poucas centenas de reais — valor que varia conforme a seguradora e o valor segurado.
Água e gás. Se o consumo é individualizado por medidor, o inquilino paga o que consumiu. Se é rateado coletivamente, entra como despesa ordinária do condomínio — também do inquilino.
Taxas de uso de áreas comuns. Taxa de mudança, reserva de salão de festas, churrasqueira e espaço gourmet são custos de uso: paga quem usa, ou seja, o inquilino.
| Despesa | Quem paga por lei | Pode ser negociado no contrato? |
|---|---|---|
| Taxa de condomínio ordinária | Inquilino | Sim (dono pode assumir) |
| Obra estrutural / fachada | Proprietário | Não pode ser repassada |
| Constituição do fundo de reserva | Proprietário | Não pode ser repassada |
| Reposição do fundo (uso ordinário) | Inquilino | Sim |
| IPTU e taxa de lixo | Proprietário | Sim, com cláusula expressa |
| Seguro incêndio | Proprietário | Sim, com cláusula expressa |
| Taxa de mudança / salão de festas | Quem usa | — |
| Multa de regimento interno | Quem deu causa | — |
Um contrato bem redigido evita 90% das brigas. Verifique se constam:
Condomínio incluso no aluguel é uma opção comum em locações de curta duração e kitnets. A vantagem é a previsibilidade; o risco é que, se a taxa subir, o proprietário pode querer renegociar antes do prazo, ou o inquilino acaba pagando por aumentos que não acompanha. Se optar por esse modelo, deixe no contrato como será tratado um eventual reajuste relevante da taxa.
Se o inquilino deixar de pagar o condomínio quando essa é sua obrigação contratual, configura-se infração contratual e o proprietário pode ajuizar ação de despejo. Pior: o condomínio, por lei, cobra a dívida da unidade — e o proprietário acaba sendo acionado, tendo depois que regressar contra o locatário. Por isso vale pedir, na assinatura, uma declaração de quitação condominial (nada consta) e guardar o extrato junto com o laudo de vistoria.
O art. 25 da Lei do Inquilinato dá ao inquilino o direito de exigir a discriminação das despesas e a comprovação documental. O caminho prático é este:
O inquilino também pode participar das assembleias que discutem despesas ordinárias e votar nesses pontos, desde que o proprietário não esteja presente e as cotas estejam em dia — regra prevista no art. 83 da própria Lei do Inquilinato, que alterou a legislação condominial.
Como funciona o condomínio no mês de entrada e de saída? Normalmente há rateio pró-rata: o inquilino paga proporcionalmente aos dias em que ocupou o imóvel. Vale registrar as datas no termo de entrega das chaves.
Quem paga o condomínio com o imóvel vago? O proprietário. A obrigação condominial acompanha a unidade, e não há locatário para assumi-la.
O condomínio pode cobrar a dívida diretamente do inquilino? A obrigação é da unidade, logo o condomínio costuma acionar o proprietário. Há decisões que admitem a cobrança do ocupante quando ele assumiu a dívida contratualmente, mas a regra prática é: o dono responde e depois cobra do locatário.
Inquilino pode votar em assembleia? Sim, nas deliberações sobre despesas ordinárias, na ausência do proprietário.
Aumento do condomínio permite rescindir o contrato? Não automaticamente. O inquilino pode denunciar a locação a qualquer tempo pagando a multa proporcional ao prazo restante, mas o aumento da taxa, por si só, não é causa de rescisão sem ônus.
E se o proprietário se recusar a pagar uma obra extraordinária? O inquilino pode pagar para evitar protesto e cobrar o reembolso, com documentação. Se o locador insistir na recusa, o caminho é a ação de cobrança no juizado — com ata de assembleia e balancete em mãos, a chance de êxito é alta.
Conferir o boleto todo mês leva cinco minutos e evita prejuízo acumulado ao longo de anos de contrato. Guarde os comprovantes, exija discriminação e trate cada item pela sua natureza, não pelo nome que aparece na fatura.
