15 de agosto de 2026
A doação de imóvel não é solicitada em um único lugar. O processo envolve três instituições diferentes, nesta ordem:
Resumindo: ITCMD → escritura no Tabelionato de Notas → registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Vale lembrar que a escritura pública é obrigatória para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, conforme o artigo 108 do Código Civil. Na prática, isso alcança praticamente todos os imóveis urbanos do país. Contrato particular de doação, nesses casos, não transfere propriedade — e costuma ser recusado pelo registro de imóveis.
A doação está prevista nos artigos 538 a 564 do Código Civil. É o contrato pelo qual uma pessoa (doador) transfere gratuitamente um bem do seu patrimônio para outra (donatário), que precisa aceitar a doação para que ela seja válida.
É diferente de uma "venda simbólica" (aquela compra e venda por valor irrisório, que pode ser questionada pelo Fisco e por herdeiros) e também é diferente da herança, que só se concretiza após a morte, por inventário.
Quem tem herdeiros necessários (filhos, netos, pais, cônjuge) só pode doar livremente até 50% do patrimônio. A outra metade, chamada de legítima, é reservada por lei. Doação que ultrapassa esse limite é chamada de doação inoficiosa e pode ser anulada judicialmente na parte excedente.
Quando pais doam para filhos, a lei presume que se trata de adiantamento de legítima. Isso significa que, no futuro inventário, o valor doado deverá ser levado à colação para equilibrar os quinhões entre os herdeiros — a menos que a escritura diga expressamente que a doação sai da parte disponível.
Além da doação inoficiosa, a doação também pode ser anulada em casos de fraude a credores (quando o doador fica insolvente) e de doação universal (quando a pessoa doa todos os seus bens sem reservar meios de subsistência).
Do levantamento das certidões até a nova matrícula em nome do donatário, o processo completo costuma levar de 30 a 60 dias. Os principais fatores de atraso são certidões desatualizadas, pendências de IPTU, divergência entre a descrição do imóvel na matrícula e a realidade, e exigências feitas pelo registro de imóveis.
Comece pelos documentos, porque é aqui que a maioria dos processos trava:
O ITCMD é imposto estadual e deve ser recolhido no estado onde o imóvel está localizado, independentemente de onde moram doador e donatário. A declaração é feita no portal eletrônico da Sefaz (São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Paraná e Bahia, entre outros, têm sistemas próprios online) ou em posto de atendimento presencial.
As alíquotas variam por estado e costumam ficar entre 2% e 8% sobre o valor do imóvel — vários estados aplicam alíquota fixa de 4%, enquanto outros já adotam faixas progressivas. A base de cálculo geralmente é o valor venal de referência definido pelo próprio estado, que pode ser maior que o valor venal do IPTU.
Muitos estados preveem faixas de isenção para doações de pequeno valor. Vale conferir a legislação estadual antes de pagar. Após a declaração, o sistema emite a guia de recolhimento — e o comprovante de pagamento (ou o reconhecimento de isenção) é documento indispensável para o cartório.
Atenção: a Reforma Tributária (EC 132/2023) determina que o ITCMD passe a ser progressivo em todos os estados, o que tende a elevar a carga sobre doações de imóveis de maior valor nos próximos anos. Antecipar o planejamento sucessório pode fazer diferença no custo final.
Com ITCMD pago e certidões em mãos, é hora de ir ao Tabelionato. Um ponto que gera muita dúvida: qualquer Cartório de Notas do país pode lavrar a escritura de doação, independentemente de onde o imóvel está. Você pode doar em São Paulo um imóvel localizado em Salvador.
O fluxo costuma ser: envio prévio dos documentos para análise (2 a 7 dias úteis), elaboração da minuta, agendamento e assinatura. É obrigatória a presença de doador, donatário e seus cônjuges (a depender do regime de bens), pessoalmente ou por procurador com procuração pública específica. O tabelião faz a leitura do ato antes das assinaturas.
Na escritura podem ser incluídas cláusulas de proteção:
Desde 2020, também é possível fazer a escritura de forma digital, por videoconferência, pela plataforma e-Notariado, com certificado digital.
Este é o passo que muita gente esquece — e é o único que efetivamente transfere a propriedade. O registro precisa ser feito no CRI da circunscrição onde o imóvel está localizado.
O cartório tem prazo legal para qualificar o título (em geral, até 30 dias). Se houver problemas, o registrador emite uma nota devolutiva com exigências a cumprir. Cumpridas as exigências, a doação é averbada e registrada, e o donatário passa a constar como proprietário na matrícula.
Por fim, atualize o cadastro do imóvel na prefeitura para que o carnê de IPTU passe a ser emitido no nome do novo proprietário.
Os custos se dividem em três blocos principais:
Some ainda certidões (R$ 30 a R$ 150 cada), taxas de fiscalização do Judiciário estadual e, se contratar, honorários de advogado.
Como estimativa aproximada, considerando um estado com ITCMD de 4%:
Esses valores são estimativas: as tabelas de emolumentos mudam a cada ano e variam bastante de estado para estado. Por padrão legal, as despesas cabem ao donatário, mas as partes podem combinar diferente e registrar isso na escritura — é comum que o doador arque com tudo.
O doador dá baixa no bem na ficha "Bens e Direitos", informando na discriminação que houve doação, com dados do donatário e a data, e zera o valor na coluna do ano corrente. Também precisa lançar a operação na ficha "Doações Efetuadas".
O donatário inclui o imóvel na ficha "Bens e Direitos" e informa o valor recebido em "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis", no código específico de transferências patrimoniais por doação.
Se o doador transferir o bem pelo custo de aquisição constante da declaração, não há ganho de capital. Se optar por transferir por valor de mercado superior, incide IR sobre ganho de capital (alíquotas a partir de 15%), a ser pago pelo doador.
Erros mais comuns que levam à malha fina: declarar valores diferentes nas duas declarações (doador e donatário), esquecer a ficha de Doações Efetuadas e informar o imóvel como rendimento tributável.
Preciso de advogado para doar um imóvel? Não é obrigatório: o tabelião redige a escritura. Mas em doações com cláusulas restritivas, vários herdeiros ou planejamento sucessório, a orientação de um advogado evita problemas futuros.
Posso fazer a doação em cartório de outra cidade ou estado? Sim, a escritura pode ser lavrada em qualquer Tabelionato de Notas do país. Já o registro só pode ser feito no CRI onde o imóvel está.
Quanto tempo demora todo o processo? Em média, de 30 a 60 dias, contando análise do ITCMD, lavratura e registro.
A doação pode ser revogada? Sim, em casos de ingratidão do donatário (previstos no Código Civil) ou descumprimento de encargo estabelecido na escritura. Fora dessas hipóteses, a doação é irrevogável.
É mais barato doar em vida ou deixar por herança? O ITCMD incide nos dois casos. A doação em vida costuma sair mais barata no total porque evita custas de inventário e honorários advocatícios, além de prevenir disputas — mas exige desembolso imediato do imposto.
Dá para doar sem pagar ITCMD? Apenas se a doação estiver dentro da faixa de isenção do estado ou envolver entidade imune. Tentar disfarçar a doação de compra e venda é arriscado e pode gerar autuação.
O donatário pode vender o imóvel logo depois? Pode, desde que o registro esteja concluído e não haja cláusula de inalienabilidade ou usufruto em favor do doador.
