19 de agosto de 2026
Antes de assinar qualquer proposta, você precisa saber uma coisa: a parcela que aparece no simulador do banco é resultado de uma conta que você mesmo pode refazer no papel. Basicamente, são cinco variáveis — valor do imóvel, entrada, prazo, taxa de juros e sistema de amortização — que definem quanto você vai pagar por mês e qual renda o banco vai exigir.
Neste guia, você aprende a calcular cada parte dessa conta, com exemplos numéricos completos, e a interpretar o que os simuladores da Caixa, Itaú, Bradesco, Santander e Banco do Brasil mostram na tela.
A simulação é uma estimativa das condições de crédito: valor máximo financiável, prazo, taxa de juros, valor das parcelas e custo total da operação. Ela é feita em segundos, geralmente sem consulta a birôs de crédito, e serve para você entender se o imóvel que deseja cabe no seu orçamento.
É importante não confundir três etapas diferentes:
Por isso, simule em pelo menos três instituições. A diferença de taxa entre bancos costuma variar de 1 a 3 pontos percentuais ao ano — o que, em 30 anos, representa dezenas de milhares de reais.
A simulação não garante a taxa final. Ela pode mudar conforme seu relacionamento com o banco, portabilidade de salário, score de crédito e o resultado da avaliação do imóvel (se o laudo vier abaixo do preço de venda, o valor financiado cai).
Para fazer a conta com precisão, tenha em mãos:
A fórmula é simples:
Valor financiado = valor do imóvel − entrada
O que muda é o percentual máximo que cada modalidade permite financiar:
Atenção: além da entrada, existem custos que não entram no financiamento e precisam sair do bolso no ato da compra:
Imóvel de R$ 400.000 com entrada de 20% (R$ 80.000):
O primeiro passo é converter a taxa anual em taxa mensal equivalente. Não divida por 12 — a fórmula correta é:
Taxa mensal = (1 + taxa anual)^(1/12) − 1
Com 10,5% ao ano: (1,105)^(1/12) − 1 = 0,8355% ao mês (aproximadamente).
A diferença entre os dois sistemas está em como o saldo devedor é abatido:
Com R$ 320.000 em 360 meses a 0,8355% ao mês:
A parcela cai cerca de R$ 7,43 por mês. A última prestação fica em torno de R$ 896, sem seguros.
A fórmula da prestação (PMT) é:
PMT = PV × i ÷ [1 − (1 + i)^−n]
Onde PV é o valor financiado, i é a taxa mensal e n o número de parcelas.
Com os mesmos números:
PMT = 320.000 × 0,008355 ÷ [1 − (1,008355)^−360] = 2.673,60 ÷ 0,94998 = R$ 2.814,37
Para montar a planilha de evolução: em cada mês, calcule os juros sobre o saldo devedor, subtraia esse valor da parcela fixa e o resultado é a amortização daquele mês. No primeiro mês, dos R$ 2.814,37 pagos, R$ 2.673,60 são juros e apenas R$ 140,77 abatem a dívida.
A prestação que você paga no boleto nunca é só amortização + juros. Entram também:
Em um financiamento de R$ 320.000, é razoável estimar de R$ 150 a R$ 250 mensais só em seguros e taxas no início do contrato.
É aí que entra o CET (Custo Efetivo Total): ele reúne juros, seguros, tarifas e demais encargos em uma única taxa anual. Um banco pode anunciar 10,5% ao ano e ter CET de 12,3%, enquanto outro anuncia 10,9% com CET de 11,8%. Compare sempre pelo CET, que os bancos são obrigados a informar na proposta.
A regra de ouro do mercado brasileiro: a parcela não pode comprometer mais de 30% da renda bruta familiar (alguns bancos aceitam até 35% em perfis específicos).
O cálculo inverso é direto:
Renda mínima = parcela ÷ 0,30
No exemplo SAC, com primeira parcela de R$ 3.562 + R$ 200 de seguros = R$ 3.762:
R$ 3.762 ÷ 0,30 = R$ 12.540 de renda bruta familiar
Na Price, com R$ 2.814 + R$ 200 = R$ 3.014:
R$ 3.014 ÷ 0,30 = R$ 10.047 de renda bruta familiar
A composição de renda com cônjuge, pais ou irmãos soma os rendimentos e amplia a capacidade de pagamento — mas todos os participantes assumem a dívida e entram na análise cadastral. Outras dívidas ativas (financiamento de carro, cartão, crediário) reduzem a margem disponível, e um score baixo pode derrubar o limite aprovado mesmo com renda suficiente.
Cenário: imóvel de R$ 400.000, entrada de R$ 80.000, 360 meses, 10,5% ao ano + TR.
| Item | SAC | Price |
|---|---|---|
| 1ª parcela (sem seguros) | R$ 3.562 | R$ 2.814 |
| Última parcela | R$ 896 | R$ 2.814 |
| Total pago (aproximado) | R$ 802.600 | R$ 1.013.200 |
| Renda mínima estimada | R$ 12.540 | R$ 10.050 |
A diferença de mais de R$ 200 mil no total pago explica por que o SAC é o sistema mais usado no Brasil, especialmente na Caixa. Ele exige mais renda no começo, mas custa bem menos no fim.
E se você mudar as variáveis?
O caminho é parecido em todos: informe a finalidade (imóvel novo, usado ou construção), o estado e a cidade, o valor do imóvel, a entrada, sua renda bruta familiar e a data de nascimento. O simulador da Caixa é o mais detalhado e mostra separadamente amortização, juros, seguros e taxa administrativa. Itaú, Bradesco, Santander e Banco do Brasil apresentam resultados mais resumidos, mas exibem o CET.
Atenção ao indexador escolhido:
O resultado pode mudar após a análise de crédito por três motivos: laudo de avaliação abaixo do preço de venda, taxa personalizada conforme relacionamento e restrições cadastrais.
Checklist antes de aceitar a proposta: confira o CET anual, o sistema de amortização, o indexador, o valor da primeira e da última parcela, o custo dos seguros e se há tarifa de avaliação cobrada à parte.
A parcela pode aumentar com o tempo? Sim. Contratos indexados à TR ou ao IPCA sofrem correção monetária sobre o saldo devedor. No SAC com TR baixa, a tendência é a parcela cair; com IPCA alto, ela pode subir.
Vale mais reduzir prazo ou parcela na amortização? Reduzir o prazo gera economia maior de juros. Reduzir a parcela alivia o orçamento mensal. Se o objetivo é pagar menos no total, reduza o prazo.
Dá para calcular sem informar CPF? Sim. Todos os simuladores online permitem estimativas sem CPF; ele só é exigido na pré-aprovação.
SAC ou Price, qual é melhor? O SAC é mais barato no total e é o padrão na maioria dos contratos habitacionais. A Price faz sentido para quem precisa de parcela inicial menor e prevê aumento de renda.
Como o FGTS entra no cálculo? Ele pode compor a entrada, amortizar o saldo devedor a cada dois anos ou reduzir o valor das prestações. Para usá-lo, é preciso ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, não ter outro imóvel na mesma cidade e o imóvel precisa estar dentro do teto do SFH.
