17 de agosto de 2026
Alugar um imóvel parece simples: entrega-se a chave, recebe-se o aluguel todo mês. Na prática, o proprietário assume um conjunto de obrigações legais, fiscais e de manutenção que, quando ignoradas, viram prejuízo — desde multas e ações judiciais até meses de imóvel vazio.
Em resumo, os principais deveres do proprietário ao alugar são: entregar o imóvel em condições de uso, garantir o uso pacífico durante a locação, arcar com reparos estruturais e despesas extraordinárias de condomínio, fornecer recibos discriminados, respeitar o direito de preferência do inquilino em caso de venda e declarar os aluguéis recebidos à Receita Federal. Abaixo, cada um desses pontos em detalhe, junto com um checklist prático de cuidados antes, durante e depois da locação.
Os três papéis costumam se confundir, mas são distintos:
A base legal da relação é a Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, complementada pelo Código Civil. O artigo 22 lista as obrigações do locador; o artigo 23, as do locatário. Conhecer essa divisão evita os dois erros mais caros do mercado: pagar o que não era sua obrigação e deixar de pagar o que era.
Ignorar esses deveres tem consequências concretas. Um imóvel com infiltração não resolvida pode gerar ação de obrigação de fazer, pedido de abatimento do aluguel ou rescisão do contrato com multa a cargo do proprietário. Cobrar do inquilino despesas que a lei atribui ao dono pode resultar em condenação a devolver os valores. E receber aluguel sem declarar no Imposto de Renda expõe o proprietário a multa e juros.
O imóvel deve ser entregue funcional: instalações elétricas e hidráulicas operando, sem vazamentos, com portas, janelas e fechaduras em ordem. Não se exige imóvel novo, mas sim habitável e adequado à finalidade contratada (residencial ou comercial).
O locador não pode perturbar a posse do inquilino. Isso inclui não entrar no imóvel sem autorização, não impedir o acesso e resolver questões que impeçam o uso normal — como uma disputa de posse ou um problema estrutural do prédio.
Problemas que já existiam antes da entrega são responsabilidade do proprietário, mesmo que apareçam depois. Fiação subdimensionada, telhado comprometido e vazamento em coluna hidráulica são exemplos clássicos.
A lei proíbe recibo genérico. O comprovante deve separar aluguel, condomínio, IPTU, seguro e demais encargos. Isso protege o inquilino e também o locador, que passa a ter registro claro de cada rubrica.
A comissão da imobiliária pela administração do contrato e pela intermediação da locação é despesa do locador. Repassá-la ao inquilino é prática irregular.
Se decidir vender o imóvel locado, o proprietário deve notificar o inquilino por escrito, com todas as condições do negócio. O locatário tem 30 dias para manifestar interesse em igualdade de condições. Descumprir esse dever pode gerar indenização.
O laudo de vistoria de entrada é obrigação do locador e, na prática, é o documento que decide qualquer discussão sobre danos na saída.
Pela regra legal, o proprietário responde por:
Ao inquilino cabem as despesas ordinárias: água, luz, gás, limpeza, salários e encargos dos funcionários do condomínio, conservação de elevadores e áreas comuns, consumo de energia das partes comuns e pequenos reparos de rotina.
Já as despesas extraordinárias ficam com o dono, sempre. Exemplos previstos na lei:
Para evitar disputa, escreva no contrato, item por item, quem paga o quê — e anexe uma cópia da última previsão orçamentária do condomínio. A transparência aqui elimina 90% dos atritos futuros.
A linha divisória é a origem do problema.
São do proprietário: reparos estruturais, troca de telhas, infiltrações vindas da laje ou de colunas hidráulicas, substituição de fiação antiga, problemas em caixa d'água, esquadrias comprometidas por desgaste do tempo e substituição de equipamentos entregues com o imóvel que chegaram ao fim da vida útil (como aquecedor ou box).
São do inquilino: reparos decorrentes do uso, do descuido ou de mau uso — vidro quebrado, ralo entupido por resíduos, pintura danificada, buchas e furos nas paredes, e a manutenção rotineira do que foi entregue funcionando.
Muitos contratos contêm cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias. Ela é válida na maior parte das situações, mas nunca substitui a autorização por escrito para cada obra relevante.
Quanto a prazos, a lei não fixa um número. O razoável, na prática de mercado, é responder ao pedido em até 48 horas e resolver reparos comuns em 5 a 15 dias, com prioridade para situações emergenciais (vazamento ativo, falta de energia, risco elétrico). Guarde tudo: mensagens, ordens de serviço, orçamentos e notas fiscais. Essa documentação é a prova de que o locador cumpriu seu papel.
O contrato escrito é o principal instrumento de proteção. Cláusulas que não devem faltar: prazo (o padrão residencial é de 30 meses), valor e data de vencimento, índice e periodicidade de reajuste, multa por atraso e por rescisão antecipada, divisão de despesas, regras sobre benfeitorias, garantia locatícia e condições de devolução.
O reajuste só pode ocorrer a cada 12 meses, conforme a legislação vigente. Os índices mais usados são o IGP-M e, cada vez mais, o IPCA. Defina um único índice e um índice substituto para o caso de extinção do principal.
Registrar o contrato no Registro de Imóveis, com duas testemunhas, dá eficácia contra terceiros e reforça o direito de preferência — útil especialmente em contratos longos ou de valor elevado.
Por fim, estabeleça um canal oficial de comunicação (e-mail ou aplicativo de mensagens, indicado no contrato) e arquive todos os comprovantes de pagamento e de atendimentos por, no mínimo, cinco anos.
Aluguel recebido é rendimento tributável. Se o inquilino é pessoa física, o proprietário precisa apurar e pagar o imposto mensalmente pelo carnê-leão, aplicando a tabela progressiva do IRPF, cujas alíquotas vão de isento a 27,5%. O DARF vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento, e o atraso gera multa e juros.
Podem ser deduzidos da base de cálculo, quando pagos pelo locador: IPTU, taxa de condomínio, comissão de administração e despesas de cobrança.
Quando o inquilino é pessoa jurídica, a empresa faz a retenção na fonte e o proprietário apenas declara o valor recebido e o imposto retido — sem carnê-leão sobre esse rendimento.
Na declaração anual, o imóvel deve constar na ficha de Bens e Direitos, pelo custo de aquisição, e os aluguéis nos rendimentos correspondentes. Locação por temporada e plataformas digitais seguem a mesma lógica: o rendimento é tributável, mesmo quando a plataforma intermedia o pagamento, e algumas cidades cobram ISS ou taxas específicas para esse tipo de hospedagem.
O locador tem direito de vistoriar o imóvel durante a locação, mas sempre com agendamento prévio e consentimento do inquilino. Formalize o pedido por escrito, com alguns dias de antecedência. Uma vistoria anual é suficiente na maioria dos casos.
Na saída, a vistoria final deve ser comparada item por item com o laudo inicial. É legítimo cobrar danos causados pelo uso indevido: paredes furadas, azulejos quebrados, portas danificadas, equipamentos inutilizados. Não é legítimo cobrar desgaste natural — pintura desbotada por tempo de uso, pequenas marcas de móveis, envelhecimento de rejunte e desgaste de piso compatível com o período de ocupação.
A caução deve ser devolvida após a vistoria de saída e a quitação dos encargos, corrigida conforme previsto no contrato (quando depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos). Retê-la sem justificativa documentada é caminho direto para uma ação judicial.
Os erros mais comuns e mais caros do proprietário:
Cumprir os deveres do proprietário não é burocracia: é a forma mais eficiente de proteger o patrimônio, manter o imóvel rentável e reduzir a inadimplência e a rotatividade de inquilinos. Documentação em ordem, contrato bem escrito e comunicação registrada resolvem a quase totalidade dos conflitos antes que eles se tornem processo.
