01 de setembro de 2026
Se você está comprando um imóvel, provavelmente já ouviu o cartório, o banco ou o advogado pedirem a "certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias". O nome assusta, mas a função é simples: esse documento mostra se existem processos judiciais capazes de atingir o imóvel que você quer comprar — ou o direito de propriedade sobre ele.
Em resumo: ela serve para você não perder o imóvel depois de pagar por ele. É exigida pelos tabelionatos na lavratura da escritura pública, é analisada pelos bancos no financiamento imobiliário e é a principal prova de que o comprador agiu de boa-fé. Abaixo você vê o que ela cobre, onde tirar, quanto custa, quanto tempo vale e o que fazer se vier positiva.
É uma certidão emitida pelo Registro de Distribuição (o antigo "distribuidor judicial") informando se há ações judiciais distribuídas contra determinada pessoa — ou envolvendo determinado imóvel — que possam recair sobre o bem.
O termo "reipersecutória" vem do latim rei persecutio: a ação que persegue a coisa. Ou seja, o processo não busca apenas dinheiro, busca um bem específico.
Na prática, a certidão cobre dois grupos:
A base legal da exigência está na Lei 7.433/1985 e no Decreto 93.240/1986, que tratam dos requisitos para a lavratura de escrituras públicas e mencionam expressamente a apresentação das certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias referentes ao imóvel.
Vale lembrar também da Lei 13.097/2015 (art. 54), que consagrou o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula: em regra, o que não estiver averbado ou registrado na matrícula não pode ser opsoto ao comprador de boa-fé. Isso reduziu bastante o risco de surpresas, mas não eliminou a necessidade das certidões — porque a matrícula pode não estar atualizada e porque a certidão é justamente a prova documental da sua diligência.
O objetivo central é medir o risco de perder o imóvel depois da compra — o que o direito chama de evicção.
As funções mais importantes são:
1. Proteção contra fraude à execução e fraude contra credores. O art. 792 do Código de Processo Civil trata da fraude à execução, e o art. 158 do Código Civil, da fraude contra credores. Se o vendedor já era réu em uma ação capaz de levá-lo à insolvência quando vendeu o imóvel, a venda pode ser declarada ineficaz — e o bem, penhorado, mesmo estando no seu nome.
2. Comprovação da boa-fé. Aqui está o ponto mais valioso. Ao apresentar as certidões negativas emitidas na data da compra, você demonstra que pesquisou, que não havia nada aparente e que agiu com diligência. Essa prova costuma ser decisiva na defesa do adquirente.
3. Exigência dos tabelionatos. Sem as certidões, muitos cartórios de notas simplesmente não lavram a escritura de compra e venda, doação, permuta ou dação em pagamento.
4. Exigência dos bancos. Na análise jurídica do financiamento imobiliário — inclusive na Caixa, principal financiadora habitacional do país — a certidão entra no pacote obrigatório. Certidão positiva não esclarecida costuma travar o processo.
5. Situações de risco elevado. Compra de imóvel de espólio, de empresa em dificuldade, de imóvel em construção, arrematação em leilão ou aquisição de terceiro que comprou recentemente: em todos esses casos a certidão é indispensável.
É obrigatória, na prática, sempre que houver escritura pública de compra e venda, doação, permuta ou dação em pagamento.
A legislação admite que as partes dispensem a apresentação das certidões, mediante declaração expressa na escritura de que assumem o risco. Alguns cartórios aceitam. É um caminho perigoso: você renuncia, por escrito, à sua principal prova de boa-fé. Não vale a economia de algumas dezenas de reais.
Há também situações em que ninguém vai exigir de você, mas o cuidado é seu:
Em financiamentos com alienação fiduciária, a certidão protege os dois lados: o banco, que ficará com a garantia, e você, que pagará por 20 ou 30 anos um bem que precisa estar livre de disputas.
O documento é emitido pelo Registro de Distribuição / Distribuidor Judicial da comarca. O ideal é pedir em dois lugares:
Hoje boa parte dos estados permite emissão eletrônica pelo portal do Tribunal de Justiça ou pelos sites dos próprios registros de distribuição. Em São Paulo, por exemplo, a certidão pode ser solicitada pelo portal do TJSP e pelos serviços dos distribuidores das comarcas. No Rio de Janeiro, Minas Gerais e Paraná também existem canais digitais, com fluxos e nomenclaturas ligeiramente diferentes — em alguns tribunais a certidão de distribuição cível já contempla as ações reais, em outros o pedido é específico.
A emissão eletrônica geralmente sai no mesmo dia ou em até 2 a 5 dias úteis, dependendo do estado e da necessidade de pesquisa manual em processos antigos. O documento vem com código de verificação e/ou assinatura digital, que permite conferir a autenticidade no site do tribunal.
O valor segue a tabela de custas de cada Tribunal de Justiça e varia bastante. Como referência aproximada, a emissão costuma ficar entre R$ 15 e R$ 90 por certidão, por nome pesquisado. Alguns tribunais oferecem a versão eletrônica gratuita ou por valor simbólico; há também gratuidade para quem comprova hipossuficiência.
Sobre a validade: a legislação notarial trabalha com prazo de 30 dias para as certidões apresentadas na escritura. Alguns cartórios e bancos aceitam até 90 dias em determinados documentos, mas a regra prática é: certidão recente.
Atenção a um problema comum: financiamentos imobiliários levam, em média, de 30 a 60 dias entre a análise jurídica e a assinatura do contrato. É frequente a certidão vencer no meio do caminho e precisar ser reemitida. Deixe essa possibilidade prevista no cronograma e no contrato.
Significa que, naquela comarca e naquele período pesquisado, não foram encontradas ações reais ou pessoais reipersecutórias contra a pessoa ou o imóvel indicados. É uma boa notícia — mas não é garantia absoluta. Ela não cobre processos de outras comarcas, da Justiça Federal, da Justiça do Trabalho, nem ações distribuídas depois da emissão.
A certidão positiva traz normalmente: número do processo, vara e comarca, classe/natureza da ação, data de distribuição e nome das partes. Com o número em mãos, consulte o andamento no site do tribunal para entender em que fase está e qual o pedido.
Muitas certidões positivas são apenas coincidência de nomes. Nesse caso, solicite a certidão de esclarecimento (ou certidão de homonímia), que confirma se o CPF do processo é o mesmo do vendedor. É um pedido simples e resolve a maioria dos casos.
Se a ação for real, se houver penhora, arresto, indisponibilidade de bens ou execução de valor alto contra o vendedor, contrate um advogado especializado em direito imobiliário antes de assinar qualquer coisa. O custo da análise é infinitamente menor que o do litígio.
Certidão positiva não significa negócio inviável. Significa que é preciso investigar.
Risco alto: ação reivindicatória, usucapião envolvendo o imóvel, execução com penhora já determinada, ação de rescisão de compra e venda anterior, inventário litigioso, recuperação judicial ou falência do vendedor.
Risco administrável: ações de baixo valor com vendedor claramente solvente, discussões contratuais sem relação com o imóvel, processos já extintos, homonímia comprovada.
Passos recomendados:
A certidão de ações reais é uma peça de um conjunto. Checklist mínimo:
Se o vendedor for empresa, acrescente contrato social atualizado e certidões de falência e recuperação judicial.
Certidão de ações reais é a mesma coisa que certidão de ônus reais? Não. A de ônus reais é emitida pelo Registro de Imóveis e mostra o que está registrado na matrícula (hipoteca, penhora, usufruto, alienação fiduciária). A de ações reais e pessoais reipersecutórias vem do Registro de Distribuição e mostra processos judiciais — inclusive os que ainda não chegaram à matrícula. As duas são complementares.
Dá para tirar a certidão só pelo endereço do imóvel? A pesquisa por imóvel existe em alguns estados, mas é limitada. O padrão é a busca pelo nome e CPF/CNPJ dos proprietários. Peça as duas quando disponível.
Preciso da certidão em nome do vendedor e do cônjuge? Sim, sempre que houver casamento ou união estável, independentemente do regime de bens. E, em caso de aquisição recente, vale pesquisar também os proprietários anteriores dos últimos anos.
É preciso tirar em todas as comarcas onde o vendedor já morou? Não é obrigatório, mas é recomendável nas comarcas de domicílio dos últimos 5 a 10 anos e onde o vendedor tenha atividade econômica. Prazos de fraude à execução e de ações patrimoniais podem alcançar esse período.
Quem paga as certidões? Não há regra legal. O costume é o comprador custear as certidões, por ser o interessado na segurança do negócio, mas isso é negociável — e deve constar do contrato, junto com a definição de quem paga ITBI, escritura e registro.
A Certidão de Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias custa pouco, sai rápido e pode ser a diferença entre uma compra segura e um processo de anos. Tire em nome do vendedor e do cônjuge, nas comarcas do imóvel e do domicílio, com data recente, e leia o resultado com atenção. Se aparecer qualquer processo, investigue antes de assinar — e, na dúvida, coloque um advogado imobiliário na mesa.
