17 de setembro de 2026
Se você é casado e quer vender um imóvel, a resposta curta é esta: na maioria dos casos, a assinatura (ou anuência) do cônjuge é obrigatória, mesmo que o imóvel esteja registrado só no seu nome. A exceção mais relevante é o regime de separação total convencional de bens, previsto em pacto antenupcial registrado. E, além dos documentos pessoais de sempre (RG, CPF, comprovante de endereço), o tabelionato vai exigir certidão de casamento atualizada com todas as averbações e, quando o regime for diferente da comunhão parcial, o pacto antenupcial registrado.
A seguir, você encontra a lista completa de documentos, a explicação de como cada regime de bens altera as exigências e os erros que mais travam a lavratura da escritura no Brasil.
O casamento cria um patrimônio comum — ou, no mínimo, potencialmente comum. Por isso a lei protege o cônjuge que não é proprietário formal, mas pode ter direito sobre o bem.
A base disso é o artigo 1.647 do Código Civil: nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real bens imóveis, exceto no regime de separação absoluta. Ou seja, a regra geral é a necessidade de autorização conjugal; a dispensa é exceção.
O risco prático é grande. Uma venda feita sem a outorga conjugal é anulável — não nula de pleno direito, mas passível de anulação judicial. Na prática, o efeito aparece antes disso: o Oficial de Registro de Imóveis simplesmente não registra a escritura, e a venda fica travada.
Para o comprador, isso significa due diligence mais rigorosa. E se houver financiamento, o banco costuma ser ainda mais exigente: qualquer dúvida sobre a legitimidade do vendedor vira exigência no jurídico e atrasa a liberação do crédito em semanas.
Outorga uxória é a autorização dada pela esposa; outorga marital é a dada pelo marido. Hoje, por neutralidade, fala-se em outorga conjugal ou anuência conjugal.
É importante distinguir duas situações:
Nos dois casos o cônjuge comparece à escritura, mas a qualificação na escritura é diferente — e isso importa para efeitos fiscais e de responsabilidade.
A outorga é indispensável nos regimes de comunhão parcial, comunhão universal, participação final nos aquestos (salvo previsão em pacto) e separação obrigatória de bens. É dispensada na separação convencional absoluta prevista em pacto antenupcial.
Quanto ao prazo, o Código Civil prevê que o cônjuge prejudicado (ou seus herdeiros) pode pleitear a anulação até dois anos depois de encerrada a sociedade conjugal. É um passivo que pode reaparecer anos depois da venda.
Se houver negativa injustificada ou impossibilidade de manifestação (cônjuge desaparecido, incapaz, em coma), existe o suprimento judicial do consentimento: o juiz autoriza a venda no lugar do cônjuge. É um processo de jurisdição voluntária, normalmente resolvido em alguns meses, e exige advogado. Não existe atalho administrativo no cartório para isso.
O ponto de partida de qualquer análise é o regime declarado na certidão de casamento. É esse documento que o tabelião e o registrador vão ler primeiro.
Dois cuidados essenciais: confira a data do casamento (regimes legais mudaram ao longo do tempo — casamentos anteriores a 27/12/1977, por exemplo, tinham a comunhão universal como regime legal) e verifique se houve alteração de regime averbada posteriormente, o que é possível judicialmente desde o Código Civil de 2002.
É o regime legal brasileiro e o mais comum na prática.
Documentos que ajudam a comprovar a data e a forma de aquisição: matrícula atualizada, escritura anterior e, em caso de herança, formal de partilha ou escritura de inventário.
Aqui todos os bens se comunicam, inclusive os anteriores ao casamento e, em regra, os recebidos por herança (com exceções legais).
A consequência é direta: assinatura conjunta obrigatória na escritura, os dois como vendedores. E, como a comunhão universal só existe hoje por escolha, é preciso apresentar o pacto antenupcial registrado no Registro Civil e no Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges.
Este é o ponto que mais gera confusão.
Em ambos os casos, o pacto antenupcial registrado é documento essencial. Pacto não registrado no Registro de Imóveis não produz efeito perante terceiros.
Regime raro no Brasil, mas existente. Durante o casamento cada um administra seu patrimônio; na dissolução, divide-se o que foi adquirido onerosamente na vigência do casamento.
O Código Civil permite que o pacto antenupcial dispense expressamente a outorga para alienação de bens imóveis particulares. Sem essa cláusula, a anuência é exigida. É indispensável apresentar o pacto e, quando possível, documentação que comprove a origem particular do bem.
Atenção: procuração por instrumento particular não serve para venda de imóvel. Tem que ser pública, lavrada em tabelionato, com poderes expressos para vender aquele imóvel, indicando preço e condições ou autorizando o procurador a ajustá-los.
Separados de fato: a separação de fato não dispensa automaticamente a outorga. Alguns tabelionatos aceitam declaração de separação de fato com prazo superior a dois anos, acompanhada de testemunhas ou prova documental, mas a prática varia. Consulte o cartório antes de assinar qualquer contrato.
Divorciados: é preciso que o divórcio esteja averbado na certidão de casamento e que a partilha esteja definida. Se a partilha já atribuiu o imóvel a um dos ex-cônjuges, isso deve constar da matrícula.
Viúvo(a): certidão de óbito, inventário concluído e formal de partilha (judicial) ou escritura de inventário (extrajudicial), devidamente registrados na matrícula.
União estável: se houver contrato de convivência ou escritura declaratória registrada, com regime de bens declarado, os cartórios tendem a exigir a anuência do companheiro. Sem registro, a exigência é menos frequente, mas o comprador prudente colhe uma declaração de estado civil e anuência para reduzir risco futuro.
Casamento no exterior ou com estrangeiro: certidão estrangeira precisa de tradução juramentada, apostilamento (Convenção de Haia) e, em regra, registro no 1º Ofício de Registro Civil do domicílio no Brasil.
Casado em separação total precisa da assinatura do cônjuge? Na separação convencional absoluta, não. Na separação obrigatória, é recomendável colher a anuência por causa da Súmula 377 do STF.
O cônjuge pode assinar por procuração? Sim, desde que seja procuração pública com poderes específicos para alienar aquele imóvel.
E se o cônjuge se recusar a assinar? Cabe pedido de suprimento judicial do consentimento, quando a recusa for injustificada.
Imóvel comprado antes do casamento pode ser vendido sozinho? Não. Em comunhão parcial, o bem é particular, mas a venda ainda exige outorga conjugal.
Quem paga o ganho de capital? O tributo incide sobre o lucro na alienação. Se o bem é comum, cada cônjuge apura 50% na sua declaração — salvo nas hipóteses legais de isenção.
É possível vender durante o divórcio? Sim, com a concordância de ambos ou autorização judicial, especialmente se houver bloqueio de bens no processo.
O resumo prático: trate a certidão de casamento e o pacto antenupcial como documentos tão importantes quanto a matrícula. Conferir isso antes de assinar o contrato é o que separa uma venda tranquila de meses de atraso no cartório.
